Dalam transaksi jual dan beli properti, developer yang menjadi pihak pembuat bangunan tertentu bisa saja mengalami pailit. Masalah developer pailit ini bisa memengaruhi status Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan dituntut untuk mengganti rugi.
Lantas, apakah developer bisa dituntut secara hukum? Jika seandainya bisa, langkah hukum apa yang harus diambil pembeli ketika developer dinyatakan pailit?
Artikel ini menjelaskan bagaimana status PPJB pembeli dan apakah para developer pailit bisa dituntut secara hukum. Bukan hanya itu, dijelaskan pula bagaimana langkah-langkah hukum yang dapat diterapkan oleh para kreditur.
Bagaimana Status PPJB Pembeli?
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 14 Tahun 2016, PPJB dideskripsikan sebagai kesepakatan antara pembangun (developer) dan individu lain. Perjanjian ini dikenal dengan istilah pengikatan, karena dibuat pra penandatanganan akta jual beli.
Adapun pengaruh kepailitan developer terhadap status PPJB pembeli tertuang dalam Pasal 37 ayat (1) UU No. 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (Kepailitan dan PKPU).
“Apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan dengan suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkannya putusan pernyataan pailit…”
Berdasarkan bunyi pasal tersebut, jelas kiranya status PPJB pembeli akan dihapus sebagai dokumen pengikatan pembelian. Penghapusan status PPJB pembeli dilaksanakan beriringan dengan keputusan pailit yang disampaikan.
Apakah Developer Bisa Dituntut Secara Hukum?
Penuntutan dapat dilakukan seandainya pembeli sudah membayar lunas PPJB yang mengikat penjualan di masa mendatang. Sebagai contoh, A membeli tanah berdasarkan PPJB yang telah dibayar lunas meskipun periode pembayarannya 8 tahun.
Sesuai Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 4 Tahun 2016, status hak atas tanah di PPJB secara hukum terjadi jika pembeli sudah melunasi harga tanah serta menguasai objek dan melakukan itikad baik.
Berdasarkan lampiran tersebut, A yang sudah memunyai hak atas tanah atau bangunan yang ditawarkan developer bisa melakukan penuntutan. Lantas, bagaimana nasib para kreditur yang baru membayar sebagian nominalnya?
Merujuk Pasal 37 UU No. 37 Tahun 2004, “pihak lawan dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi”.
Dengan begitu, mereka bisa meminta haknya supaya developer mengembalikan uang yang sudah diserahkan untuk PPJB. Adapun proses klaim sebagai kreditor konkuren dapat dimohonkan kepada Kurator Pengadilan.
Langkah Hukum Apa yang Harus Diambil Pembeli?
Terdapat berbagai macam langkah hukum yang bisa diambil pembeli ketika developer pailit. Mulai dari pengajuan klaim kepada kurator yang ditunjuk pengadilan, meninjau perjanjian PPJB, memohon gugatan perdata, melakukan tuntutan pidana, hingga class action.
1. Mengajukan Klaim kepada Kurator
Menurut Pasal 115 ayat (1) UU No. 37 Tahun 2004, pengajuan klaim dilakukan dengan cara memberikan piutang pembeli kepada Kurator. Keterangan ini harus menyertakan perhitungan secara tertulis, jumlah piutang, bukti maupun salinan, hingga pernyataan terhadap hak istimewa tertentu.
Adapun pendaftaran harus disampaikan pasca penetapan developer pailit. Kurator akan menyampaikan pernyataan pailit ini lewat surat ke alamat para kreditur serta dua surat kabar harian maksimal 5 hari pasca penetapan, seperti tertulis dalam Pasal 114 UU serupa.
2. Meninjau Perjanjian PPJB
Apa maksud dari meninjau perjanjian PPJB ketika menjalankan langkah hukum? Anda bisa memantau bagaimana isi dari perjanjian tersebut, baik dari segi nominal total yang harus dibayar hingga hak-hak yang perlu diterima pembeli.
Melalui dasar poin-poin perjanjian pengikatan PPJB yang sudah dibuat, Anda bisa menuntut apa yang seharusnya diperoleh, terutama bagi yang telah lunas pembayarannya. Sementara bagi yang belum lunas, bisa menuntut ganti rugi sesuai angka yang sudah diserahkan.
3. Melakukan Gugatan Perdata
Prosedur permintaan ganti rugi bisa dijalankan lewat gugatan perdata, seandainya permasalahan itu menyangkut pribadi dan developer sebagai subjek hukum. Sebut misalnya PPJB yang tertera dan nominal pembayaran yang harus dibayarkan per pembayaran berbeda.
Baik itu developer pailit maupun tidak pailit, dapat dijatuhi hukuman denda tertentu serta dituntut untuk mengganti rugi dengan nominal tertentu. Adapun gugatan perdata perihal ini disampaikan ke Pengadilan Niaga yang memegang kasus jual-beli.
4. Melakukan Tuntutan Pidana
Mengapa langkah hukum untuk melakukan tuntutan pidana masuk dalam artikel ini? Developer pailit bisa saja sudah mengetahui bahwa perusahaan mereka akan dinyatakan pailit, sehingga sengaja melakukan PPJB untuk menipu pembeli.
Ketika pembeli melakukan pembayaran dengan nominal tertentu, perusahaan yang dinyatakan pailit akan kehilangan PPJB-nya dengan pembeli. Siasat ini bisa dilaporkan dengan bukti tertentu sebagai kasus pidana penipuan atau perbuatan merugikan orang lain.
5. Bekerjasama dengan Konsumen Lain untuk Mengajukan Class Action
Class action disebut dalam istilah bahasa Indonesia sebagai gugatan kelompok atau gugatan perwakilan kelompok. Anda dapat mengadakan kerja sama dengan konsumen atau pembeli properti lain untuk mengajukan gugatan ini.
Sebagai contoh, Anda dan ratusan orang lain sudah memiliki PPJB atas apartemen perusahaan A yang dinyatakan pailit. Kemudian, Anda bersama sejumlah ratusan konsumen tadi bisa mengajukan gugatan perwakilan kelompok untuk menuntut perusahaan A.
Penutup
Berdasarkan pembahasan di atas, kita dapat mengetahui bahwa kasus developer pailit dapat memengaruhi status PPJB pembeli. Dokumen pengikatan atas penyerahan tanah atau properti tak bergerak akan dihapuskan statusnya.
Penuntutan terhadap developer pailit bisa dilakukan untuk meminta ganti rugi atas uang yang sudah diserahkan, baik lunas maupun dibayar sebagian. Namun demikian, status para pemohon ketika menuntut ganti rugi tergolong sebagai kreditur konkuren.
Ada macam-macam langkah hukum yang bisa diterapkan untuk menyelesaikan permasalahan developer pailit tersebut. Agar lebih mudah menemukan solusi, Anda bisa menghubungi Hukumku untuk berbicara langsung lewat jasa pengacara hukum properti.
Hukumku menyediakan layanan konsultasi hukum hingga proses pendampingan di pengadilan. Oleh sebab itu, Anda bisa menghubungi Hukumku melalui aplikasi untuk menyelesaikan berbagai masalah hukum Anda.
Ayo download aplikasi Hukumku dan gunakan jasa pengacara hukum propertinya!
